嵊泗海島旅游綜合開發項目規劃設計

　　——以“泗礁島、枸杞島、花鳥島”一體化運營的旅游綜合開發方案

一、規劃背景

　　嵊泗縣“十一五”規劃提出圍繞加快建設“現代化港口旅游城市”目標，全面實施接軌大上海，融入長三角的總體發展戰略，加快發展嵊泗“港、景、漁”特色經濟，以科技為先導、以創新為動力、以人才為基礎，努力打造海洋經濟強縣、海洋文化強縣、海洋生態強縣，力推“東海明珠·中國第一島城”的縣域總體形象。

　　在這樣一個大背景下，寧波聯合房地產開發有限公司(以下簡稱“寧聯”)決定投資開發建設“嵊泗旅游綜合開發項目”，并已開始啟動泗礁島的南長涂沙灘的開發經營，為了延伸相關的產業鏈條，并且促進枸杞、花鳥二島的產業轉型升級，寧聯公司有意在現有項目的基礎上，通過合理的擴大開發面積，實現規模化的發展，打造嵊泗的綜合旅游休閑度假項目，創造嵊泗的旅游新標桿。

二、SWOT分析

三、經營策略設計

　　根據兩島的發展方向預判以及對實地的考察，對寧聯集團兩個島嶼的經營策略和用地選擇做出戰略規劃設計。

　　(一)經營策略

　　1、枸杞島——“區塊經營，面狀布局”

　　枸杞島由于環境多樣，主體多元，綜合開發的進入成本大，也不利于迅速啟動。建議選定一個區塊進行獨立經營，形成一個完整的供應鏈條，其發展的定位應該是區別于漁村風情的大眾市場，走高端的海洋運動休閑主題，擬選址的廟灣區塊具備這個條件。

　　2、花鳥島——“整體經營，點狀布局”

　　花鳥島的海島資源獨特，適宜發展高端的休閑度假，且目前沒有任何的開發主體，建議寧聯集團以區塊整體運營商的角色進入花鳥島的綜合開發，先期啟動度假酒店和青年營地、海釣基地、漁村休閑項目，在未來時機成熟，發展高端的海島別墅項目。

　　點狀布局是指項目分布于全島，占據核心的土地資源和設施資源，通過全島的項目開發，連成一片，品牌運作，無差別競爭。

四、總體定位

　　針對兩個島嶼“一動一靜”的特點，對于項目的總體定位有如下闡述：

　　枸杞廟灣項目：以海洋/濱海運動為主題，以離島餐飲休閑為特色，以生態度假為重點，以海島文化為內涵的小型度假區——枸杞“金色港灣”度假區。

　　花鳥島項目：以海島度假養生為主題，以游艇/海釣運動、國際青年自助游、會議婚慶、藝術創意為特色補充，走高端運作路線，融合了海島觀光、漁家風情體驗、生態度假、海洋運動于一體的綜合型旅游度假區。

五、功能分區

　　(一)枸杞島——廟灣區塊

　　四個功能區塊：入口管理服務區、山林度假區、離島餐飲沙龍區、廟灣休閑運動區

　　2、四個功能區塊

　　入口管理服務區

　　分為兩塊，分別為陸路入口和海路入口，陸路入口設在四岙崗墩，將在這里設置停車場，游客從陸路到此即下車步行至度假村、游艇碼頭和離島的餐飲區。設置管理服務用房，以及景區大門標識引導系統。海路入口設在現在的碼頭區塊，將改造為游艇碼頭。