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民營企業投資旅游項目一般運作流程

作者:何季東  來源:網絡  日期:2012-4-13 

       旅游項目對一個地區有很強的綜合性效益,可以帶動一個地區的經濟發展,也可以改變該地區的文化定位,對區域經濟、人文、自然環境都具有很深刻的影響。項目從無到有,牽涉到眾多方面利益,必須科學旅游規劃,精心設計,嚴格監控施工質量,盡職盡責的做好項目的開發建設的管理工作。


開發分期


      旅游項目從投資興趣產生到項目建成交付使用,必須經歷一個完整的開發過程。這個過程由若干個環節組成,每環節相對獨立,卻不孤立存在,它們之間相互聯系,環環相扣。在整個工作流程中,各項工作必須遵守客觀規律的基礎上形成先后次序,不可人為逆轉或任意顛倒先后次序。根據旅游行業特點和項目開發建設的客觀實際情況,可以把旅游項目開發建設過程劃分為三階段五期。按時間分為開工準備、工程建設、開業運作三個階段;按具體的工作內容分為:投資決策與合同簽訂期、管理架構與運作策劃期、開工準備與政府審批期、資金運作與建設工程期、開業準備與運作期,五個工作期各自獨立,卻又相互起承,形成一個完整的工作流程。


投資決策


      投資商對一項旅游資源或項目感興趣,到決定進行旅游投資,需要一個投資決策的過程,這一過程中,最重要的是對旅游資源的評價、及對旅游項目開發價值的評價,需知道資源不等于市場,資源的好壞并不是決定項目運營好壞的唯一標準,因此對旅游資源的考察,應重點考慮運營的可行性和獲取收益的客觀預見性,可以參照目前國內對旅游資源評價用的比較多的“三三六評價法”:三大價值,歷史文化價值、藝術欣賞價值、科學研究價值;三大效益,經濟效益、社會效益和環境效益;六大條件,景區的地理位置和交通條件、旅游資源景物和景類的地域組合條件、景區旅游資源容量條件、旅游客源市場條件、旅游開發投資條件和施工難易條件。投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前,要對的旅游資源進行投資評價。一般可以聘請旅游投資專家,通過初步的資源、市場、交通、環境、政策考察之后,提交《旅游項目投資可行性研究報告》,對擬投資開發的旅游資源進行科學客觀的診斷,以作為決策依據。

 

 

 

合同簽定


       目前統一的旅游法沒有出臺,旅游資源的管理權由各部委及地方政府控制,導致旅游項目開發面臨很大政策風險。地區差異和法規修改,將對旅游項目開發產生重要影響。旅游項目開發,涉及到風景名勝區、重點文物保護單位、森林公園、自然保護區、地質公園、甚至世界自然與文化遺產以及其他資源。對于不同的旅游資源,都有完全不適應市場經濟發展要求的、非產業化的法律法規,對旅游投資商十分不利。旅游特許經營權是投資商必需合法控制的核心,其中包括門票收益權、項目開發與招商權、核心土地優先購買權等幾個方面。如何簽訂合同,并要求政府負責配套設施建設(特別是交通、水電等),是非常需要經驗和技術的。在簽訂合同的過程中,一定應聘請專業的律師或者律師團隊作為法務咨詢,同時應該組織有旅游項目運營實戰經驗的專業人才參與到過程中,以保證簽署的合同能最大程度的保證業主的權利,并對景區今后的實際運營產生有利的促進作用。(關于民營企業就旅游景區開發如何與旅游景區所在地當地人民政府簽訂合同,請登陸匪話旅游:何季東博www.hejidong.com),有專章進行討論。

 

基礎管理


      合同簽定后,應立即著手組建開發管理團隊,并建立開發運作的基礎制度。開發管理,應包括前期工作、建設管理、開業運營三方面。這三方面是完全不同的工作,不可能由同一批人全部順序完成。因此,應著眼于人力資源培養,設立前期工作部、工程管理部、景區管理部、市場營銷部四個業務部門。他們的職能分別為:前期工作部。負責項目開工建設前的準備工作。主要工作內容:委托專業的旅游規劃策劃公司對旅游資源進行市場調研、產品策劃,并委托規劃設計單位對工程項目進行規劃設計;編撰文件向政府相關部門報批、向社會招商等。工程管理部。以項目經理為首的工程管部,負責建設準備工作和工程施工期間的管理工作,保證工程按設計要求和合同要求完成。景區管理部。負責景區開業準備工作,辦理開業手續,落實景區運營必備的人、財、物等。市場營銷部。負責景區前期市場啟動,搭建景區控制性市場營銷工作班子,并啟動景區基礎市場營銷工作,配合旅游規劃策劃機構對景區規劃開展工作,為景區后期營銷做充分準備。

 

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