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養老地產融資新途徑

作者:  來源:中國養老地產網  日期:2014/9/3 

一、養老和信托

 

  《中國老齡事業發展報告(2013)》指出,2013年中國老年人口數量將突破2億大關,達到2.02億,老齡化水平達到14.8%,中國老年人口約占世界老年人員的1/5。

 

  楊燕綏研究指出中國已經進入深度老齡化社會,老年人口的實際贍養比不足5:1。老齡化首先是個重大的社會問題,其次也是個重大的經濟問題。根據科布-道格拉斯生產函數,老齡化將從國民儲蓄率和勞動供給能力兩個方面降低社會產出,顯著增加社會的經濟成本。

 

  信托作為金融業四大支柱之一,能為也當為推動中國養老相關產業的發展承擔更大責任、發揮更大作用。

 

  關于養老有四種解釋,一是指保攝調養以延緩衰老的行為;二是指年老閑居休養的狀態;三是指人體穴位名;四是指奉養老年人的行為。

 

  本文認為養老指子女奉養老年人或老年人自己依托社會機構,為達到延緩衰老的目的而為老年人提供休養之所、讓老年人享受閑居休養的社會行為和經濟行為。

 

  信托和養老具有天生融合性,其因有二:首先它們都是基于信任而產生的一種托付行為,其不同僅在于養老更多的是基于血緣關系而產生的一種親情信任,而信托是一種基于法律關系而產生的制度信托。其次,養老和信托在本質上是相通的。

 

  蒲堅認為人有三個基本屬性:物質性、社會性和知識性。知識性是人的本質屬性之一,是人的存在方式。當社會發展到一定階段,物質性的生產資料不再單獨統治人的意志,知識性的生產資料越來越成為推動生產力發展的決定性力量。從廣義上來理解,信托是委托人由于知識和能力的不足而讓受托人彌補其知識和能力的一種行為。養老正是老年人由于知識和能力受生理和專業能力限制而產生的一種委托行為。養老和信托在知識性上又取得了一致。

 

  養老和信托同源性的典型事例是養兒防老,養兒防老的本質是一種養老信托。因此,養老和信托并不是風牛馬不相及的關系,在我國養老產業的發展中應該更多地發揮信托的積極作用。養老地產是主題地產的一種,是為滿足人們養老需求而開發的地產項目。它與普通住宅項目最大的不同是除了滿足老年人的居住需求外,還能滿足老年人養老需求,包括醫療康復需求和養老服務需求等。

 

  具體而言,信托在養老地產的開發、銷售和經營當中能起到融資、增信、促進流轉、鎖定客戶、豐富產品等作用。本文主要研究信托在養老項目開發經營過程中的融資功能、作用形式并提出相關的政策建議。

 

二、養老地產開發經營企業融資現狀和問題

 

  資金融通,簡稱融資,它是資金在不同主體之間的流動,其本質是以資金供求為表現的資源配置過程。融資渠道是資金流動的通道,信托也是養老地產開發企業融資渠道之一。養老地產開發企業融資的方式主要有兩種:直接融資和間接融資。

 

  直接融資,是指資金供求雙方之間直接融通資金的方式,是資金盈余部門在金融市場購買資金短缺部門的直接證券,如商業期票、商業匯票、債券和股票等。直接融資具有直接性、長期性、不可逆性(即股票融資毋需還本)和流通性(指股票與債券可在證券二級市場上流通)等特征。

 

  間接融資是指企業通過金融中介機構間接向資金供給者融通資金的方式,它由金融機構充當信用媒介以實現資金在盈余部門和短缺部門之間的流動。金融機構的主要功能是對來自社會不同層面的不同資源進行配置。

 

  銀行目前擁有巨額的資金資源,是市場流動性的主要供應者。但是作為間接融資主渠道的銀行存在資源配置效率不高、甚至進行無效資源配置等問題,造成社會資源的浪費。在銀行之外,養老地產開發企業需要其它渠道滿足其間接融資需求。

 

  養老地產是房地產的一個子類,屬于主題地產。房地產企業融資的特點是:(1)資金需求量大,間接融資依賴性強。(2)融資受政策影響深遠。(3)順周期性明顯。在順周期時,企業市場前景看好,現金充足,房地產企業融資需求低,此時融資容易;逆周期時房地產企業融資需求高,但由于風險高,企業融資需求反而得不到滿足。(4)土地和房產的抵押是融資的重要條件。(5)屬于周期性行業,資金面臨較大的經濟風險及財務風險。  

 

  受國家宏觀調控的影響,房地產企業融資難度越來越大。2009年以前,開發商只需要用占開發成本20%-35%的自有資金購進土地,待“四證”齊全后,占開發資金65%-80%的建安成本可以由銀行貸款滿足。隨著土地價格的上漲,土地成本占整個項目開發成本的比重己經上升到70%-80%。2009年12月17日,財政部、國土資源部、央行、監察部等五部委聯合公布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》(財綜〔2009〕74號),根據該“通知”,“四證”齊全前,房地產開發企業不能從銀行獲得任何貸款。

 

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