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養老產業新方向:養老地產基金整合模式

作者:  來源:新華網  日期:2014/10/23 

  11月8日,由福建省老齡事業發展基金會主辦、中國閩商地產聯盟聯合主辦、拓界資本承辦、恒安集團特邀協辦的首屆福建省養老產業發展高峰論壇將于福州舉辦。本次論壇特邀養老產業權威機構、品牌房企、養老產業運營機構、國際優秀養老地產開發企業、省內外主流媒體共同分享國際優秀的養老地產案例,探討中國養老地產的發展方向,解析養老地產基金整合模式。中國閩商地產聯盟執行會長、拓界資本董事長林雄將發表題為《養老產業投資基金運營模式解讀》的主題演講。

 

  人口老齡化催生了養老服務業,國務院于2013年9月特地印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》,動員社會力量參與養老產業,促進發展養老服務業。與發達國家相比,我國的養老產業才剛剛開始發展,尚無真正成熟的模式,目前,聲稱要進入這一行業的企業,大多與地產相關。近年來,隨著養老地產的升溫,房地產業內對于養老地產規劃開發模式和運營模式的討論也日趨增多。

 

養老地產

 

       中國主流的養老地產開發模式

 

  我國正值養老地產開發熱潮,各大房地產企業、保險業等紛紛試水養老地產,計劃開發養老社區、養老公寓等產品。目前主流的養老地產開發模式有四大類型:

 

  第一,建設養老社區,或依托社區建設各類養老居住產品

 

  這是在目前國內的養老地產項目中,較為常見的一類開發形式。例如專門建設大型養老社區,在普通社區中配建養老組團或養老公寓等。龍頭房企萬科在中國的近十座城市進行了養老住宅體系化實踐。在上海,萬科的養老住宅規劃分為四個層次:成熟社區的老年會所建設;新型混合社區的養老組團;與政府合作,積極建設大型養老社區;在城市核心地段提供高端養老。

 

  第二,與社會公共配套設施、福利設施結合建設養老居住產品

 

  養老地產項目除了依托社區共同建設外,還可以與一些其他設施結合,共同進行建設,例如與醫療機構、商業設施或其他福利設施設置在一起。此類開發模式能夠充分發揮各方資源優勢,使養老產品和相關設施實現互惠互利。綠城定下的養老模式基調則是“學院式養老”,浙江烏鎮雅園便是綠城這一思路下的首個實踐成果。烏鎮雅園的頤樂學院總建筑面積約3.5萬平方米,依古代書院建筑形制布局,是整個項目的核心,住宅只是頤樂學院的配套。據了解,烏鎮雅園一期已接近售罄,購房者多為桐鄉本地人,也不乏周邊的杭州人和上海人。

 

  第三,在商業地產、旅游地產中建設養老地產

 

  養老地產與旅游、商業地產共同開發,也是較為常見的一種形式。具體又分為在旅游風景區中開發養老居住產品、在商業地產中開發老年公寓兩種模型。

 

  第四,與其他資源共建養老地產

 

  除上述幾類開發模式之外,當前市場上還出現了很多其他形式。如利用險資投資養老地產、與護理服務業結合、利用獨特資源轉型開發養老地產、將舊的國有資產改造為老年設施等。

 

  遠洋進入養老產業,采取的策略就是和國際知名養老服務商進行強強聯合。位于北京的椿萱茂項目是遠洋地產“跨洋合作”的首例,遠洋和哥倫比亞太平洋公司、美國知名養老服務商Emeritus集團簽署協議,共同組建中外合資企業進行開發和經營。

 

  總的說來,目前中國養老地產的開發還處于探索階段,各類開發模式主要圍繞城市配套、社區開發、養老機構三個方面展開。2014年年初,福建省人民政府下發《關于加快發展養老服務業的實施意見》,就應對人口老齡化、加快全省養老服務業發展做了全面部署:到2020年,福建省要全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的覆蓋城鄉的養老服務體系。

 

  五大典型養老地產項目盈利模式

 

  銷售住宅快速盈利,通過出售住宅產品快速回籠資金,與傳統的出售產權房方式基本一致,通常是借養老地產之名進行房地產開發,資金周轉快,風險小,是目前較為普遍的一種盈利方式。

 

  會員制盈利模式,以出租為主要經營方式,一般采用記名會員制形式,交納一定數額的抵押金購得會員卡,每月交納一定的管理費即可獲得居住權利,記名會員卡可以繼承和轉讓。

 

  逆抵押貸款購房,即老年人退休以后,從開發商處購買一套老年公寓,然后與開發商簽定合同,每月由開發商支付給老人一定數量的生活費,直到老人去世,開發商返還剩余本金,住房歸開發商所有。

 

  轉讓使用權模式,在項目存在不能進行產權分割銷售的實際條件下,堅持買賣不破租賃原則,采取轉讓固定年限使用權的盈利模式,這也是資金快速回籠和項目運營的理想模式。

 

  分散租賃模式,采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式,租期一般比較分散,有長有短,在這種模式下,一般是由開發商與專門的經營公司或物業公司合作開發,將既得利潤作為按股分紅的盈利模式。

 

  養老產業新方向:養老地產基金整合模式

 

  為了積極應對人口老齡化,大力發展老齡養老產業,以實際的舉措加快推進老齡產業的社會化、市場化進程,11月8日,中國閩商地產聯盟與福建省老齡事業發展基金會將聯合舉辦以“養老地產發展之路”為主題的第一屆福建省養老產業發展高峰論壇。

 

  邀請政府單位、公益慈善機構、養老產業權威機構、品牌房企、養老產業運營機構、養老產業關聯企業、國際優秀養老地產開發企業、省內外主流媒體等相關行業精英共同關注養老產業發展。邀請中國權威養老產業專家深度剖析中國養老產業發展現狀和趨勢,特邀美國優秀養老地產企業高管分享國際養老地產開發的成功經驗,并舉行愛心護理工程——慈善捐贈儀式、展示先進養老科技和優秀養老產品等精彩內容。

 

  本次論壇還將由中國閩商地產聯盟執行會長、拓界資本董事長林雄帶來主題演講《養老產業投資基金運營模式解讀》。在國家、省政府動員社會力量參與養老產業發展,鼓勵投資老年產業的背景下,在福建省老齡事業發展基金會指導下,拓界(廈門)股權投資基金管理有限公司與福建省老齡事業發展基金會共同發起設立拓界養老產業股權投資基金,助推福建省養老地產的發展。拓界資本董事長林雄表示,政府鼓勵社會資本力量興辦養老產業,拓界養老基金的運營模式契合了養老產業投資的產品設計靈活、涵蓋面廣、周期適中、收益較好幾大特點。

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