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養老地產融資新途徑

作者:  來源:中國養老地產網  日期:2014/9/3 

  房地產開發企業必須依賴其它渠道解決占總開發成本70-80%的土地款融資問題。對養老地產開發企業而言,融資問題更為嚴重。

 

  首先,養老地產品的資金需求量大。

 

  養老地產的投資除土地外,還包括養老設施的投資。一般而言,養老設施的投資至少會增加養老地產成本1000-3000元/㎡。對于一個100000㎡的中型養老地產項目來說,會增加投資1-3億元。

 

  二是養老項目資金自平衡能力差。

 

  一般房地產項目均通過房產銷售促進現金回流、實現項目現金流自平衡。但養老地產是以持有為主,不可能通過項目銷售解決資金問題。對以持有為主的養老地產,利潤率也就8%-10%,資金回收期長達10-15年。而養老服務的利潤率最高也就20%左右,靠養老服務的低回報根本無法平衡地產重資產的現金流出。這更加重了養老項目開發和經營中的資金需求問題。

 

  第三,養老項目,尤其是在國家劃撥土地、非營利性養老設施銀行或者不能做抵押、或者抵押率低,無法通過房地產開發企業常用的資產抵押解決資金問題。

 

  需求的加重、供給的減少,“兩頭堵”的現狀使養老地產的融資問題凸顯,傳統的間接融資方式并不能完全滿足養老地產的融資需求,創新才是解決養老地產項目融資問題的根本出路。

 

三、信托在養老地產開發經營企業融資的作用和實踐

 

  根據MM定理,企業的融資成本與融資結構無關。這為養老地產開發經營企業的融資創新提供了堅實的理論基礎。

 

  養老地產開發經營企業應該利用信托融資方式靈活、形式多樣的特點進行間接融資,并積極探索進行結構性融資,用好資產證券化工具(asset-backedfinancing)。根據2010年2月10日開始實施的《中國銀監會關于加強信托公司結構化信托業務監管有關問題的通知》(銀監通2號),結構化信托業務是指信托公司根據投資者不同的風險偏好對信托受益權進行分層配置,按照分層配置中的優先與劣后安排進行收益分配,使具有不同風險承擔能力和意愿的投資者通過投資不同層級的受益權來獲取不同的收益并承擔相應風險的集合資金信托業務。

 

  結構性融資是將高度市場化的金融資源、實體企業資產信用資源高效配置的過程和結果,它將資金提供者、需求者兩方直接配置起來,使銀行、信托等金融機構成為融資的輔助者、中介服務者。

 

  結構性融資的本質是一種以特定的基礎資產信用為基礎的資產信用融資。只要某項資產能夠產生現金流,該資產產生的現金流就可以被證券化。資產包括實物資產、現金資產,也包括債權資產。債權包括既有債權和未來債權。

 

  在目前的法律環境下,實物資金、現金資產和既有債權(existingreceivable)可以被證券化。但養老地產的經營過程中很多是未來債權(futurereceivable),如老年人入住后每月定期固定交納的床位費、餐費和養老服務費等。

 

  未來債權指現在尚未存在,但將來有發生可能的債權。這種債權尚需要在特定條件下(如一方交付標的物、持續履行義務等)后方可形成。在債權產生之前,權利人實際持有的是一種期待權,該權利受到合同的約束和法律的保護。既有債權的證券化對養老地產開發企業更具有現實性和可行性。

 

  從目前我國信托業在養老地產融資的主要職能來看,信托在養老地產融資中的作用主要有兩種,一是充當間接融資的中間平臺或通道,通過單一信托計劃,如理財產品等形式,讓銀行資金以表外業務的形式通過信托渠道發放給養老地產項目,用于支付項目建安成本和養老設備采購成本等。

 

  二是成立各種SPV(特殊目的公司,SpecialPurposeVehicle),通過結構性融資充當直接融資工具,以股權、債權或兩者結合的方式解決養老地產開發經營的全程資金供應問題,包括前期咨詢費用、土地摘牌費用、建安成本、設備采購成本、經營費用等。

 

  信托在養老地產項目開發中融資結構圖如圖1所示。

養老地產

 

  信托在養老地產開發融資中的作用特點是:

 

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