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養老地產融資新途徑

作者:  來源:中國養老地產網  日期:2014/9/3 

  一是融資介入時點早。通過公司制、契約制和合伙制等產業基金的組織形式,SPV和養老開發商可以作為股東、受托人或普通合伙人,扮演項目經營者的角色,其他戰略投資者可以作為戰略投資者、委托人或有限合伙人充當資金供應者角色。在項目剛剛立項時,就以股權投資的形式提供最初的注冊資金和啟動資金。

 

  二是資金額度大。信托公司投資單一項目可以投入不超過項目總投資額65%的資金,結構性融資工作可以為養老地產項目開發提供大部分的資金。

 

  三是時間期限長。結構性融資工具可以為養老地產開發提供從前期費用、土地摘牌、建安成本、設備采購和經營費用等全程成本,比間接融資主要覆蓋項目建設期和項目經營期相比,其資金供應周期要長得多。

 

  四是融資方式靈活。在養老地產后期的開發經營當中,有限合伙人可以債權或增資擴股或股債結合等多種方式繼續投入資金,具有操作靈活、方式多樣的特點。

 

  因此,信托在養老地產開發過程中的融資能發揮較大作用。房地產信托投資基金(REITS)、既有債權的證券化可以解決養老地產項目開發中的融資問題,關于這方面的研究較多,本文不再做深入研究。養老地產開發完成轉入經營期后,由于養老項目以持有為主,在前期資金投入巨大的背景下,后續經營當中的資金需求問題更大更迫切。下面重點探討養老地產經營過程中的融資問題。  

 

  我國《應收賬款質押登記辦法》第四條規定:“本辦法所稱的應收賬款是指權利人因提供一定的貨物、服務或設施而獲得的要求義務人付款的權利,包括現有的和未來的金錢債權及其產生的收益”。該規范提出了“未來金錢債權”的概念。

 

  《中華人民共和國合同法》第七十九條規定,“債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人”,該合同權利應該可以涵蓋未來債權。

 

  《聯合國國際貿易應收款轉讓公約》第5條、第8條第1、2款規定,現有應收款是指轉讓合同訂立時或此前產生的應收款;未來應收款是指轉讓合同訂立后產生的應收款。

 

  我國對可設立信托的信托財產合法性判斷根據是《信托法》。根據《信托法》第2條和第7條的規定,信托財產應具備三個關鍵要素:(a)確定性;(b)合法性;(c)可轉讓性,即信托財產應是確定的,并由委托人合法持有并可以轉讓。

 

  養老地產的經營過程中,有兩種資產可以證券化,一是老年人入住養老項目時交納的入門費或者抵押金,這屬于既定債權;二是老年人入住時每月需交納的養老服務費、房費、餐飲費等。第二類費用明確、穩定,完全可以理解為未來債權。通過結構性融資工作,把未來債權證券化,有助于擴大養老地產經營企業的融資形式和融資額度。現在的問題是我國法律并沒有明確支持未來債權的證券化。

 

  下面我們依據《信托法》信托財產三要素來探討養老項目經營中的未來債權可否作為信托財產進行資產證券化。

 

  首先從確定性的要求來看,對于確定性,只要未來債權可被特定化,則該債權作為信托財產可以滿足確定性要求。

 

  其次從合法性要求來看,一種觀點認為:信托財產應當是委托人設立信托時已經合法享有的財產或財產權利。但是,法律強調的是合法非法的法律概念,而非現時所有的時空概念。將來產生的財產同樣可以是委托人合法所有的財產。由于沒有法律權威的解釋,該問題尚沒有結論。但若類比一般民事制度和交易,則權利是否現時存在并非法律行為的有效要件,而是取決于權利發生轉移的時間。因此,現今的法律并沒有將未來債權當作明確禁止范圍。

 

  最后從可轉讓性的要求來看,有基礎法律關系的未來債權轉讓應當屬于現行法律規定的債權轉讓范圍;但我國法律未對純粹的未來債權轉讓做出明確的規定,既不限制,也不禁止。

 

  由此,我們可以得出結論,有基礎法律關系的未來債權可以設立信托。沒有基礎法律關系的未來債權是否可以設立信托,在于該未來債權是否可被特定化和權利是否現實存在。從總體上來看,通過交易安排和結構設計,未來債權可以設立信托。

 

四、加強信托在養老地產開發經營企業融資作用的相關建議

 

  未來債權證券化在法理上的可行為信托在養老地產開發經營企業融資打開了空間,有利于我國養老產業的發展。我國應重視并加強信托在養老地產開發企業中的融資作用。具體而言,我國應從以下三個方面著手,鼓勵信托公司進入養老產業并在相關政策方面予以支持、鼓勵發展。

 

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