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養老地產融資新途徑

作者:  來源:中國養老地產網  日期:2014/9/3 

  首先從監管層面上來看,要放松對信托投資方向、投資人數的管制,促進養老產業投資基金的發展。

 

  養老地產與普通住宅、商業地產不同,具有公益性質、又屬于國家短缺產業,供給嚴重不足。但養老地產與普通住宅除適老設施和特殊的建筑標準外,與普通住宅的外在區分并不明顯;再加上很多開發企業打著養老地產的旗號行住宅開發之實,客觀上造成了養老地產與普通住宅小區難辨真偽的問題。目前我國對養老地產與普通住宅、商業地產不作區分,都將它們按房地產項目進行管理。

 

  在我國嚴厲控制房地產投資的大背景下,對養老地產項目的融資按普通住宅項目一樣進行嚴格管控必然降低養老項目資金供應量,從而導致養老床位的市場供應量的減少。

 

  銀監會2010年2月《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》和2010年11月《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》,對信托業投資房地產的資金規模、投資要求和資金使用方式等多個方面做出了嚴格限制,這實際上造成了孩子和臟水一起潑出去的后果。作為最重要的生產資料之一,資金的緊縮必將造成養老地產供應量的減少。要緩解我國養老地產供應不足的矛盾,銀監會等相關政府部門必須放開信托對養老地產投融資的限制。

 

  目前我國信托業管理的法律框架是一法三規。《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》第五條對單個信托計劃的自然人人數和財產擁有狀況都有明確限制,如單個信托計劃的自然人人數不得超過50人,且自然人投資一個信托計劃的最低金額不少于100萬元人民幣等。對養老地產開發商而言,如果不放開人數限制和投資門檻限制,信托型的養老產業投資基金就不可能通過擴大人數和降低投資門檻等兩個渠道籌措足夠資金。因此銀監會等政府相關部門必須放開對信托資金投資養老地產的管制,放開養老地產信托基金的購買人數和資金門檻限制,最大可能地解決養老地產開發經營過程中的資金短缺問題。

 

  其次要加強相應的監管和資格審核,防止出現監管套利現象。

 

  政府相關部門放開對信托資金投資養老地產的限制、放開養老地產信托投資基金購買人數和資金門檻限制等措施的實施,可能會導致監管套利現象的出現。

 

  這種監管套利現象在開發商和購房人兩頭都可能會存在。由于政府對養老地產項目有優惠政策,養老地產項目的價格可能會低于一般住宅項目。存在價格差距,就會存在套利空間。套利空間的存在,會導致非老年人套取養老地產購買資格并倒賣養老地產項目。

 

  政府相關部門要加強對養老地產項目購買人的購買資格審查,防止出現非老年人購買養老地產項目的現象,維護養老地產市場的正常秩序。對養老地產融資管制政策的放開,會導致部分非養老地產項目以養老地產的名義獲得信貸支持和稅費減免、床位補貼等優惠政策,擠占養老地產開發有限的資金,減少養老床位供應,加劇養老產業供需矛盾。

 

  對于非養老地產項目可能出現的監管套利問題,政府相關部門要加強項目規劃審查、工程監理和經營監查工作,確保養老項目按照規劃施工、經營。

 

  最后,要加強養老項目土地相關性質的研究工作,擴大專門的養老地產土地供應指標。

 

  目前除北京、山東等少數省市外,我國絕大多數省市沒有專門安排養老地產這類專項性質的土地供應,絕大部分是和住宅、社會福利用地、商服用地等一起出讓。

 

  即使在北京等已經推出專門養老用地的省市,對養老用地的性質和實施細則,如產權是否可以分割登記、產權分割出售的比率等都沒有明確規定。養老用地供應計劃不單列、土地性質不明確會導致養老用地要求得不到保證、也容易造成非養老項目借養老項目之名申請國家各種養老優惠、補貼等的現象;同時還不利于養老企業測算項目利潤率進行可行性研究,使養老企業無法決策、不能投資。

 

  明確養老用地的土地性質、確保養老用地的土地供應是擴大我國養老床位供給的根本辦法。國家土地管理部門應加強這方面的研究工作,拿出確實的措施和時間表承諾解決該問題。

 

五、結論

 

  未來債權的法律特征決定了養老地產的開發與經營環節都可以實現資產證券化。養老地產開發經營企業應更多地利用結構性融資工具,發揮信托資金使用方式靈活、資金來源多樣化的優勢解決目前我國養老地產融資渠道不暢、融資需求無法滿足的問題。

 

  政府也應該從投融資政策、信托監管政策和土地供應等三個方面做好相應的改革和促進工作,以適應我國迅速發展的老齡化趨勢,促進我國養老地產的發展,滿足我國老年人的養老需求。

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